上記を受けて、報酬において定められた建設省告示（いわゆる報酬告示）の賃貸に関する部分を抜粋すると以下の内容になる。

ここで規定されている依頼者とは、当然ながら借主と貸主である。整理すると

• 仲介手数料の上限は賃料1ヶ月分である
• その内訳は、貸主と借主が半分（0.5ヶ月分）ずつ支払うのが原則である
• ただし、借主の承諾を得ている場合はその限りではない

ということになる。

さて、実態としては仲介手数料として1ヶ月分を支払った経験のある読者がほとんどだろう。いったい何が起きているのか。

まず、借主→客付業者に1ヶ月分の仲介手数料が支払われている。前述の通り、本来は借主の了承がなければ0.5ヶ月分であるが、借主が説明を受けることは稀だ。契約書をよく読まなければ承諾していることに気づくこともないだろう。

次に、貸主→元付業者に1ヶ月分の報酬が支払われていることが多い。客付業者が仲介手数料の100%をもらっているためにこの名目は使えず、業務委託手数料等の名目で請求されている。

さらにここで、礼金という慣習がある。古くは戦前から存在する慣習がいまだに残っているという認識が一般的だが、実際は礼金をなくすと貸主が持ち出しで元付への業務委託手数料を支払うことになので、それを避けるための仕組みとしていまだに生き残っているという方が適切だろう。

結果的に、借主が支払った礼金は元付業者に渡っていることになる。貸主が元付業者に入居者を探してもらうための費用まで礼金として払っているのだ。貸主と借主の公平な交渉を目的とした宅建業法の思想は、事実上瓦解していると言って良いだろう。

• 元付業者の帯は客付け業者の帯に張り替える
• 住所の枝番を消す
• 物件名を消す
• 広告費用（AD）を消す

当然、客付業者は広告費用のある物件を借主に勧めようとする。つまりこの仕組みが、前述した交渉の非対称性を助長し、利益相反を促しているのだ。

さらに、こういった事情が一般的に知られていないことで、街の不動産店舗に飛び込んだ借主は、元付業者の思惑で物件探しをすることにもなる。つまり、二つの人格の業者を一つの業者が行なっていることに気づくことができないということだ。不動産店舗としては、目の前で物件を探している時点で、客付業者としての報酬は確定している。さらに、自社が元付である物件に入居させることで、貸主と契約している報酬も得ることができる。街の不動産店舗で勧められる物件は、基本的にはこういった物件であることは想像に難くないだろう（ちなみにこういったシーンで、「これは御社の元付物件ですか？」などとは聞かない方がよい。面倒な客だと思われて冷遇されることになるだろう）。

これらの事情によって、借主の物件選びは大きく制限されているのだ。

これらの交渉の非対称性を示す端的な例を挙げると、いわゆる「537物件」というものがある。東京都の一部地域において、生活保護受給者の家賃の上限は ¥53,700 と定められている。実態として客付業者が機能していないため、彼ら生活保護受給者は物件選びが大きく制限される。一般的な業者は生活保護受給者お断り、としている場合も多い。結果、彼らは受け入れてくれる元付業者にたどり着くまで業者を探すことになる。そして、たどり着いた業者に紹介されるのは、相場からかけ離れた理不尽な条件の「537物件」だ。

• 既に入居が決まっているが、人気のため引き続き掲載している
• 自社では扱いできない（提携関係にない）元付業者の物件を勝手に掲載している
• そもそも、勝手に建物の写真を撮ってきて、架空の物件を捏造している

など、程度によって様々だが、目的は全て、借主からの問い合わせを獲得し、店舗に誘導することだ。店舗に訪れた借主は、問い合わせた物件がないので、その場で調べてもらうことになる。そこで業者が利用するのは、レインズに代表される業者専門の情報サイトであり、そこにエンド向けの釣り物件は存在しないため、実質的な物件探しはネットではなく店舗で始まっていた。

これらの状況を是正するため、首都圏不動産公正取引協議会を中心とした調査が行われ、物件の精度が大幅に見直されてきている。

結果として、レインズとメディアの情報格差が少なくなり、借主にとってはメディアの信頼度が増したと言える。一方で、今まで「レインズを見ることができる」ことだけが価値の源泉であった「街の不動産屋さん」は苦戦を強いられている。物件探しのデジタルシフトは確実に進んでいるのだ。そしてそれは、前述した交渉の非対称性の根本原因である、情報の非対称性が解消されつつあるということだ。

とはいえ、やはり住む家というものは、必ず内見してから決めるのが常識であり、また実際に必要なことである。図面からはわからない条件がたくさんあるからだ。ただしこれらも、例えばVRのようなデジタル技術や、高度なレコメンデーションによって補完されてくる時代になるだろう。

2020年以降の物件の資産価値が不透明であり、持ち家リスクが叫ばれる昨今において、借主と物件の「アットホーム」な出会いが得られることを期待したい。